有关财税【2010】121号文件解读

财税【2010】121号文件第三条划定，自2010年12月21日起，对凭证房产原值计税的房产，无论会计上怎样核算，房产原值均应包括地价，包括为取得土地使用权支付价款、开发土地爆发的本钱用度等。若宗地容积率低于0.5的，按房产修建面积的2倍盘算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。

宗地容积率是房产税中首次提到的看法。宗地容积率是指项目用地规模内总修建面积与项目总用地面积的比值。容积率越小说明工程项目的修建面积越小，没有充分地使用土地，造成土地铺张。一样平常来讲修建物越高，宗地容各率就越高。高层、小高层修建的容积率高于多层修建，多层修建的容积率高于别墅、平房。按划定：

1、 如容积率大于1，则将土地价值按修建面积分摊，确定征税的房产原值。

2、 如容积率小于1且不小于0.5，可以按容积率乘以土地价值，以此效果再按修建面积分摊，确定征税的房产原值。

3、 如容积率小于0.5，按房产修建面积的2倍盘算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。凭证这一划定盘算出来的面积一定是大于房产现实占用的土地面积的，这是政策对不充分使用土地面积的一种处分。

例：如土地10000平米，价值1000万，容积率0.6，地上衡宇总修建面积6000平米全额征税，那么，如土地单独核算，土地价值计入房产原值征税的价值是：1000*0.6=600万。

也就是说，若是上例容积率变为0.4，那么，计入征税房产原值的土地价值是800万，即为1000*0.4*2=800万。

显然容积率小的多交了税。

2011/3/23

财务部